中心提醒：2012年，合肥华润凯旋门创下了合肥高端住宅销售之冠。截止12月10日，2012年全年实现销售套数778套、销售面积133947.19平米，销售金额12.68亿元。
再关注一下凯旋门的豪宅产品，我的眉头不禁跳了一下，“全120——150米超高层设计，户均面积近200平米，170平米户型做成两房，245平米也只做成三房……毛坯主力单价9000——10000元/平米，顶复单价16000——18000元/平米”。
华润凯旋门位列2012合肥豪宅销冠。
年末中国楼市舆情波谲云诡，无所适从，一线城市高级楼盘蠢蠢欲动?二三线中小城市市场濒临崩盘?“江湖多风波，舟楫恐失坠”，素来没有哪一年的年末楼市行情如斯错综复杂。合肥同样受宏观调控的影响，也不可能走出独立大盘的独破行情。俱往矣!那种大风起兮云飞腾，猪都飞上天的火红年代再也没有了。
在这样的大背景下，华润凯旋门“景致这边独好”，就值得思考和总结。尤其是凯旋门的豪宅户型，更体现出戗风飞扬的独到眼力与勇气。华润虽有实力，但是，实力与成功之间并无等号。市场本身就是机会与危险的双面体，我们可以以为这是一次成功的冒险，到底是哪一种因素主导了华润的销售佳绩?套用我们耳熟能详的“决定论”很容易搞定一份答卷，只惋惜不太经得起斟酌。
地段决定论?
地段，地段，还是地段，听起来很有道理，也很老生常谈，不错，地段决定论早已是路人皆知的公理了。相对合肥的其他地块，政务区无疑是得天独厚，集万千溺爱的后发优势之地，政务区的天涯线最沸腾，最精美，最有设想力和发明力。
华润凯旋门处在政务区绿色景观中轴线与繁荣通畅的潜山路之间，出门就是一片永恒性公园绿地，差可比较大都市纽约的中心公园。这是政务区的最后的绝版王者地块。王者地块建豪宅，牵强附会。但同在政务区，并非只有华润凯旋门一家豪宅项目，更有户型、单价、市场定位非常濒临的项目。天鹅湖畔，楼盘云集，有的体量宏大自成系统，有的精雅别致，互为配套彼此帮衬，大家分享相似的环境与配套，如果有差别，不外是你多一分湖光，我多一分绿意，你柳下散步更便利，我抬腿就进了奥体中心，孰优孰劣很难断下论断。一张白纸好画最新最美的丹青，如果多少个画家都在这样纸上泼墨挥毫，地段的比较优势也就消除与无形了。“地段决定论”，有道理，但在这里有些失灵。
凯旋门盘踞政务区核心区位。
品牌决议论?
即便你不知道2011年华润团体以7644亿元总资产位列《财富》世界500强企业第223位，有电力、金融、饮料商业零售等7大业务单元，5家内地上市公司，如果你光临凯旋门的售楼中心，喝上一杯啤酒，拧开一瓶矿泉水，无意中您可能就意识到华润系列产品线的广阔与绵长。
合肥华润的品牌效应不仅是外界植入的，更是华润基因在合肥本土成长出来的。无论前期的，仍是紫云府等名目，都在为华润品牌做加法，合肥华润知不仅华润品牌的受益者，更是品牌的发挥光大者。所以，我们有理由说，华润的品牌决定了华润凯旋门的销量，溢价销售，就是市场对品牌的认可。
但是，且慢!天鹅湖畔，环湖放眼看去，如雷贯耳的一线大品牌争奇斗艳。大家都头顶光环，都是最优良资源的整合者和体现者，就资金吸附力而言，谁更胜一筹，或是谁稍逊风流?我想谁也不会莽撞到王婆卖瓜自卖自诩的田地，如果那样，就已经在襟怀和睦度上低人一等了。可见，“品牌决定论”就12亿豪宅销冠佳绩而言虽有道理，但也不那么灵光了。
品质决定论?
楼盘的品质能够粗略地分为外在品质与内在品质。凯旋门的外立面是三段式芝加哥作风，富有浓重的古典主义都市气味，弥漫着19世纪产业化浪潮中，美国都市建造挺立高昂，踊跃乐观，又慎重欢喜的精力气质。但你来三段式，我就后古代，谁更炫更拉风，也是仁者见仁智者见智。
华润凯旋门的内在品质，体当初创意户型，精致施工，用精装修的标准做毛坯房，再小的细节都有图纸可循等诸多方面。在工程品质治理方面，华润全面践行“高品质策略”，严厉履行“毫厘工程标准”，在施工打算、标准、监控、监视、嘉奖等五个步骤中实现精准定位，形成完美的品质保障系统。
对项目品质的寻求，诚然有贸易契约的束缚，然而，不断改进，则更多地出于企业的义务感使命感与道德感。谁都知道品质很主要，但消费者不是品质专家，难有直观切实的体验。品质与销售的关系，重要是通过长期的花费体验，通过品牌形象的加分来间接实现的。可见，“品质决定论” 就12亿豪宅销冠佳绩而言同样施展着无奈替换的作用，也同样有以偏概全之嫌。
营销决定论?
我想起了凯旋门丰盛多彩的营销活动，想起了我参加其中，并与凯旋门的业主准业主或是目的群体们接触的情况。这些活动自身或者也是华润热销的起因之一，是将华润的优势要素传递给市场的最直接而有效的方式。
在杭州万象城，我们了解到悦府的开盘是两万九一平米，一年的时光翻了一番了。六万一平米。作为杭州第一个真正意思上的SHOPPING MALL，万象城汇聚了LV，DIOR，FENDI，万宝龙等等众多世界著名品牌精品店，三十多家美食场合，还领有奥林匹克尺度的真冰滑冰场，顶级影院，SPA，沙龙等多方位休闲服务设施。
金鹰签约合肥万象城。
张女士是在咱们去杭州的路上意识的。“我老公的工作就是赚钱，我的工作就是打牌输钱。但我所有输的钱都通过我炒房子赚回来了”。她说本人连平面图都看不懂，但认定一个道理，买屋子和吃饭是一个情理，哪家饭店名气大，吃货多，就去那家。后来，张女士一次性付款买了三套凯旋门豪宅。我想，杭州万象城的直观感触必定影响了她的投资决议。
这样的客户显然是对开发商营销活动的最高奖赏，可遇而难求。如果没有杭州万象城的火爆局面和残暴钱景，张女士会不会走进这家“饭店”大快朵颐呢?恐怕更多的下单决策是百般比拟，重复衡量的成果。一起去杭州的还有一位刘先生，他说挣点钱不轻易，经不起什么闪失，草根要攀上中产阶层的高枝，不得不分外警惕。他有朋友住在幸福里，在他的推举下才关注凯旋门的。后来，加入了凯旋门的一些活动，挺对胃口。
王先生我是在凯旋门商学院系列讲座上的邻座，我们由于同为一位哈佛大学MBA教学的出色报告热泪鼓掌而找到了独特语言。我问，你在这里买房子吗?他说没有，但非常观赏华润举行这样的活动，这体现了一个楼盘的文明志趣与价值取向。假如未来要买房子，他会首先斟酌华润的产品。
现在楼盘的营销活动形形色色，名堂翻新，许多活动意在扩展着名度 lv2013夢幻新款目錄，吸引眼球。凯旋门们的系列活动有体系、有节奏，有贯串如一的新锐、中产、文雅、进取的内涵主线，这条主线的逻辑内核拒斥急功近利，像缓释胶囊一样，长久地披发楼盘的个性气质，通过长期效应来呼朋引伴，寻找气味相投者。显然，“营销决定论”对凯旋门12亿豪宅销冠佳绩而言长短常要害的，但并不是决定性的。
催化剂与化合反映
凯旋门的地段异常好，假使不是“空前”，至少堪称“空前”，但要说是地段之冠，就过于相对了;
凯旋门的品牌非常亮，但在在调控下的剧烈竞争中，洗牌与淘汰成为常态，所谓的品牌，以西方国度的真正品牌比拟，也只是露出尖尖角的小荷，因品质等原因此自毁招牌的消息每每见诸媒体;
凯旋门的品质很硬，但不少楼市的质量也不坏，同样可能叫好不叫座;
“营销决定论”在楼市早期的蛮横生长期或许有一白遮百丑的神奇功能，如今虽然照旧重要，但是，如果分开了楼盘的环境、品质、品牌，软件与硬件程度，再好的营销活动也只能是海市蜃楼。
凯旋门示范区室外叠景泳池吸引了良多人。
总之，“决定论”是不那么“决定性”的。凯旋门的环境、配套、品牌、品德、营销、团队等等都是优质要素，但都是必要条件，而非充足前提——这些优势要素，一定要化合在一起，才可能成绩凯旋门12亿豪宅销冠佳绩。
这样的化合，显然不是市场因素的简略混杂或是叠加，必需经由催化作用。我想，这个催化剂就是华润凯旋门为市场供给了一个在合肥市场前所未有的巅峰豪宅生活模式，以及相干的生涯观和价值观。这一催化剂通过营销运动，润物无声，从而演绎了一场楼市传奇。
凯旋门的才智脸谱
股神巴菲特将市场拟人化为市场先生，一下子让人们看清了金融市场鲜活的人道实质。同样，凯旋门12亿豪宅销冠佳绩的秘诀在于逢迎了一位楼市先生的青眼。我们不妨就叫他“华先生”吧。对了，他还有一位精明可恶的太太，我们叫她“华太太”。这幸福的一家子是华润凯旋门业主的最至公约数，与凯旋门业主有着最大重合度。
“华先生”人到中年，事业有成。，有着同龄人中少有的强盛的感性思维和战略目光。“环湖时期，天然是环巢湖，但是，首先是环天鹅湖。”“华先生”对“环湖时代”的阐释令我这个业内混饭的人也砰然心动，他一下就说到点子上去啦。掌握了这个时空节点，就掌握了慷慨向。
“华太太”和所有存在中产气质的女性一样，更理性更直观，也更实惠，更新潮，甚至还有一些玫瑰色的幻想。如果生长在英国那样的贵族社会，她十有八九会捐出一小半的珠宝给慈悲机构，以换回一张宫廷舞会的邀请券。她开端享受数十年的打拼生活，但是，仍旧处在生活的回升通道。
“华先生”购置凯旋门豪宅，可能是缘于友人先容，听了一堂凯旋门商学院的课，可能在这堂课上，遇到了一位十分值得做街坊的一位事业朱紫。即使不这些，他对华润也无比懂得，甚至与华润旗下公司有业务往来。作为一家民营企业主，他对垄断企业没有好感，但他也否认，房地产行业中的央企跟其余垄断行业中的央企不太一样，他们在上游资源上占领上风，但在终端市场，同样遵守适者生存的市场法令。这使得华润这样的地产品牌更牢靠，更值得信任。
“华太太”固然是草根新贵，但见多识广洗刷了她的土气。一家人在深圳有别墅和高端物业，对甚至的华润和万象城都非常熟习。她爱好名牌、名品、更时尚前沿的休会。当然，她不是一点理财脑筋也没有，她晓得，深圳万象城或者杭州万象城的今天，就是凯旋门的来日，财产的故事一点也不神秘，只是换一个场次罢了，剧本不变。
作为一对胜利的适用主义的幸福夫妇，“华先生”和“华太太”不会费心思考凯旋门12亿豪宅销冠佳绩之谜，他们不是剖析家，但他们做出一个聪慧的抉择，因为他们看到不少圈里的人做了同样的取舍。如果一定要他们说说凯旋门的成功之道，他们也许会拿自己的成功之道来说事——我不信任成功一定有什么决定论，有幻想，有目标，居心!努力!把终极的决定权交给不断定的市场吧。
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